Reformasi undang-undang perumahan yang terjangkau akan meningkatkan kebutuhan unit dan biaya penolakan untuk pembangunan baru

Sebelum akhir tahun, kota ini akan melakukan pekerjaan perbaikan perkotaan secara komprehensif Ordonansi Perumahan Inklusifyang menetapkan persyaratan untuk investasi perumahan yang terjangkau dalam pembangunan perumahan baru. Draf pertama pembaruan ini telah dikirim ke komite perumahan dan pengembangan masyarakat Dalam peninjauan pada Selasa malam, sebagian besar usulan perubahan ditujukan untuk menciptakan “lebih banyak” – tidak hanya unit yang lebih terjangkau atau pendapatan fee yang lebih besar, namun ukuran unit yang lebih besar dan keterjangkauan.

Peraturan perumahan saat ini mengharuskan semua pembangunan dengan 5 unit atau lebih harus menyewakan atau menjual 10% unit (20% jika didanai publik) dengan harga terjangkau bagi rumah tangga berpendapatan rendah, atau 10% unit diwajibkan Membayar “in pengganti” biaya kota dana perumahan yang terjangkauatau membagi persyaratan antara dua jalur alternatif ini. Terakhir diperbarui pada tahun 2019, peningkatan persyaratan minimum ini adalah salah satu tujuan dewan untuk tahun 2024.

Namun, rancangan undang-undang yang diajukan ke komite tidak hanya sekedar memutarbalikkan hal tersebut. Hal ini juga mencakup tinjauan dan revisi yang direncanakan pada tahun 2022 tetapi tertunda karena pandemi, seperti yang dikatakan Uri Pachter, perencana perumahan senior kota tersebut, kepada anggota komite. Dia mengatakan bahwa merupakan “praktik terbaik” untuk meninjau secara berkala seluruh bagian dinamis dari peraturan tersebut untuk memastikan peraturan tersebut “berjalan dengan lancar” dan memaksimalkan efektivitas.

“Jika Anda meminta terlalu sedikit, Anda tidak akan mendapatkan banyak unit; jika Anda meminta terlalu banyak, Anda mungkin tidak akan mendapatkan banyak unit,” kata Pachter. “Dan itu berubah sepanjang waktu.”

Untuk itu, rancangan staf mengusulkan serangkaian perubahan sebagian berdasarkan Dialog awal dengan panitia Diskusi bulan Juni dengan pakar regional dan nasional serta pengembang lokal. Beberapa proposal yang paling penting meliputi:

• Proyek yang hanya memiliki lima atau enam unit dikecualikan dari persyaratan peraturan tersebut.
• Meningkatkan persyaratan dasar untuk pembangunan swasta dari 10% menjadi 15% dan untuk proyek-proyek yang didanai publik dari 20% menjadi 30%, dan menetapkan persyaratan penilaian khusus untuk proyek-proyek dengan 7 menjadi 13 unit.
• Cocokkan proporsi unit rumah terjangkau berdasarkan jumlah kamar tidur dengan bauran unit pembangunan secara keseluruhan. Jadi, misalnya, jika sebuah bangunan dikategorikan 50-50 antara studio dan unit satu kamar tidur, unit perumahan yang terjangkau (atau fee-in-lieu) harus sesuai dengan rasio tersebut.
• Naikkan biaya pengganti secara signifikan dan naikkan biaya berdasarkan jumlah kamar tidur sehingga jauh lebih mahal untuk memilih tidak menggunakan unit yang lebih besar.
• Hilangkan minimal 5% unit perumahan yang terjangkau dalam proyek-proyek yang menerima varian zonasi, yang memungkinkan mereka membayar biaya pengganti untuk seluruh kebutuhan mereka.
• Ciptakan ukuran tertimbang yang memberikan nilai lebih besar terhadap standar minimum untuk pembangunan dengan lebih banyak kamar tidur atau perumahan terjangkau yang disewakan di lantai bawah pendapatan median daerah;Sederhananya, hal ini akan membuat pembangunan menjadi lebih besar dan/atau lebih murah dari yang diperlukan, sehingga mengurangi jumlah unit yang terjangkau dan dengan demikian memberikan insentif kepada keluarga dan/atau rumah tangga berpendapatan rendah untuk membeli unit.

Setiap Unit yang Terjangkau Penting

Untuk membantu memahami perubahan-perubahan ini secara keseluruhan, Pachter membandingkan berapa banyak unit setara yang terjangkau yang telah diproduksi dari tahun 2003 hingga saat ini dan berapa banyak unit yang akan diproduksi berdasarkan usulan reformasi. “Setara” mencakup unit fisik yang ditetapkan sebagai terjangkau dan biaya pengganti yang dibayarkan untuk tidak ikut serta, dan tindakan tersebut diseimbangkan dengan berbagai perubahan dalam biaya dan persyaratan selama lebih dari 20 tahun terakhir.

Ia mengatakan berbagai versi Ordonansi Perumahan Inklusi sejak tahun 2003 telah menciptakan 131 unit setara, dan usulan perubahan akan menggandakan jumlah tersebut menjadi 263 unit setara. Jumlah yang terakhir ini hanya di bawah 15% dari 1.754 unit rumah yang dibangun dalam proyek-proyek yang tercakup dalam keputusan tersebut sejak tahun 2003.

Anggota Dewan Kota dan Komisi Juan Geracaris (Wilayah Kesembilan) mengatakan dia “secara pribadi senang” dengan usulan kenaikan biaya pengganti dan yakin reformasi yang telah selesai bisa menjadi undang-undang terbesar di wilayah Chicago. Ia juga menekankan pentingnya menciptakan setiap unit rumah terjangkau, meskipun jumlahnya tampak kecil dibandingkan dengan kebutuhan keseluruhan.